不動産の貸付けによって得た所得のことを「不動産所得」といいます。
不動産所得のある方は、専業でやっている方や副業でやっている方と、
色々なパターンがあり、
それに合わせて所得税においても計算方法が細かく分かれていて
複雑なものとなってしまっています。
この記事では不動産所得の計算方法について、基礎的な部分を説明します。
不動産所得とは
不動産所得とは、土地やアパート・マンション等の不動産の貸付けによる所得のことです。
正確には、以下の３つのどれかに該当すると不動産所得となります。
- 土地や建物などの不動産の貸付け
- 借地権など不動産の上に存する権利の設定および貸付け
- 船舶や航空機の貸付け
なお、間違えやすい点として、
不動産の売却をした場合には、不動産所得に該当せず譲渡所得という別の所得に該当します。
この記事は、主に土地や建物などの不動産の貸付けを行っている方向けとなります。
不動産所得の計算方法
不動産所得は、以下のように計算します。
【計算式】 不動産所得 ＝ 総収入金額 － 必要経費
総収入金額とは、主に不動産の貸付けによる賃貸料収入のことです。
総収入金額には、次のようなものも含まれます。
【総収入金額の例】 ・賃貸料 ・名義書換料、承諾料、更新料または頭金等の名目で受領するもの ・敷金や保証金等のうち、返還を要しないもの ・共益費等の名目で受け取る電気代、水道代や掃除代等
必要経費とは、その不動産所得を得るために直接必要となった経費のことです。
不動産所得においては以下のものが代表的な必要経費となります。
【必要経費の例】 ・給与 ※家族に対する給与の場合には一定の制限あり ・固定資産税 ・損害保険料 ・修繕費 ・消耗品費 ・水道光熱費 ・減価償却費 ・地代家賃 ・広告宣伝費 ・借入金利子 ※土地を取得するために要した利子の場合は一定の制限あり ・管理費
事業的規模とは
不動産所得であっても、事業として行われているのかどうかによって
税金計算上の取り扱いが変わります。
この事業として行われているかどうかの判断の基準のことを
事業的規模といいます。
例えば、マンションの部屋を貸している場合であっても
地主で何十部屋も貸している場合は事業的規模といえますが、
副業で一室を貸している場合では事業的規模とはいえません。
事業的規模に該当するかどうかは、社会通念を考えて実質判断となりますが、
実務上は以下のように判断します。
【事業的規模の判断基準】 ・貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。 ・独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
この事業的規模に該当するかどうかで税金の計算の取り扱いが変わります。
代表的なものとして以下の２つがあります。
①青色申告特別控除
事業的規模に該当するかどうかで青色申告特別控除の金額が変わります。
事業的規模に該当すると、５５万円（電子申告の場合は６５万円）の控除額となりますが、
事業的規模に該当しない場合には１０万円の控除額となります。
| 青色申告特別控除の金額 | |
| 事業的規模に該当する | 電子申告 ６５万円 電子申告以外 ５５万円 |
| 事業的規模に該当しない | １０万円 |
②青色事業者専従者給与及び事業専従者給与
青色事業者専従者給与及び事業専従者給与とは、家族に対する給与のことです。
事業的規模に該当すると、家族に対する給与は必要経費に計上することができますが、
事業的規模に該当しない場合には必要経費に計上することはできません。
| 青色事業者専従者給与及び事業専従者給与 | |
| 事業的規模に該当する | 適用可能 |
| 事業的規模に該当しない | 適用不可 |
※上記以外にも、建物の取壊し等の資産損失、賃料の貸倒損失、貸倒引当金についても取り扱いが変わります。
青色申告制度
不動産所得のある方にとって、ぜひ適用したいものが青色申告制度です。
青色申告制度は、しっかりと帳簿を付けて正しく申告をする事業者に対する
税金計算上の有利な取り扱いとなります。
青色申告制度を適用している者を「青色申告者」、適用していない者を「白色申告者」といいます。
青色申告制度のメリット
青色申告制度が適用できると、所得税の負担が減らせるメリットがあります。
代表的なメリットは以下の3つになります。
- 青色申告特別控除
- 赤字の繰越控除
- 青色事業専従者給与
①青色申告特別控除
青色申告特別控除とは、不動産所得を最大６５万円控除することができる制度です。
青色申告特別控除の控除額は以下のとおりです。
事業的規模で行っているかどうか、電子申告により申告しているかによって控除額が変わります。
| 青色申告特別控除の金額 | |
| 事業的規模に該当する | 電子申告 ６５万円 電子申告以外 ５５万円 |
| 事業的規模に該当しない | １０万円 |
例えば、事業的規模で不動産貸付を行っている方が電子申告により申告した場合で、
その内容が、総収入金額が１０００万円、必要経費が３００万円のときは、
不動産所得は以下のようになります。
【不動産所得の金額】 総収入金額 1000万円 － 必要経費 300万円 － 青色申告特別控除 ６５万円 ＝ ６３５万円
②赤字の繰越控除
赤字の繰越控除とは、赤字を最大３年間繰り越すことができる制度です。
つまり、ある年で赤字の場合に翌年以降３年間の黒字と相殺することで
税金の負担を下げることができます。
例えば、令和５年に不動産所得について１００万円の赤字を出してしまった場合に、
以降の令和６年、７年、８年の不動産所得が、それぞれ４０万円、５０万円、３０万円とすると
繰越控除後の所得の金額は以下の表のようになります。
| 不動産所得 | 繰越控除後の所得 | 繰越控除額の残額 | |
| 令和５年 | △１００万円 | － | △１００万円 |
| 令和６年 | ＋４０万円 | ４０－４０＝０万円 | △６０万円 |
| 令和７年 | ＋５０万円 | ５０－５０＝０万円 | △１０万円 |
| 令和８年 | ＋３０万円 | ３０－１０＝２０万円 | ０万円 |
③青色事業専従者給与
青色事業専従者給与とは、事業的規模の場合に一定の家族に支給する給与を
必要経費に計上することができる制度です。
家族に支給する給与は、もともとは必要経費に計上できません。
事業的規模の場合に限り、下記の要件の下で必要経費に計上できます。
事業的規模でない場合には必要経費として一切認められないのでご注意ください。
青色申告者の場合には、
15歳以上のご家族で、事業者の事業に専ら従事している者に対する給与に限り
必要経費に計上することができます。
つまり、支給した金額通りに必要経費に計上できます。
これを青色事業専従者給与といいます。
※職務に照らして不相当に高額の場合は必要経費として認められない可能性が高いです。
青色事業専従者給与を適用する場合には、
適用を受けたい年の3月15日までに「青色事業専従者給与に関する届出書」の
提出が必要となります。
白色申告者の場合には支払った給与は必要経費として計上できません。
必要経費が計上できない替わりに、
配偶者であれば最大86万円、配偶者以外の者は一人につき最大50万円の
控除を受けることができます。
これを事業専従者控除といいます。
青色事業専従者給与が適用できると、実際の支給額が必要経費に計上できるため
税金の負担をかなり減らすことができます。
| 必要経費に計上できる金額 ※事業的規模に限る | |
| 青色専従者者給与 | 実際に支払った給与の額 |
| 事業専従者控除 | 事業専従者控除額は、次の金額のいずれか低い金額。 ・配偶者であれば86万円、配偶者以外の者は一人につき50万円 ・この控除をする前の事業所得の金額を専従者の数に1を足した数で割った金額 |
青色申告制度の適用を受けるための手続き
青色申告制度の適用を受けるための手続きとして、以下の２つがあります。
- 青色申告承認申請書の提出
- 記帳と書類の保存
①青色申告承認申請書の提出
青色申告制度を適用したい方は、その年の3月15日までに
青色申告承認申請書を管轄の税務書に提出する必要があります。
なお、その年の1月16日以降に新規開業した場合は、
業務を開始した日から2カ月以内が提出期限となります。
②記帳と書類の保存
青色申告制度を適用するためには、
複式簿記による記帳又は簡易な記帳を行い、
貸借対照表と損益計算書が作成できるようにしなければいけません。
また、帳簿や書類は原則７年間保存が必要となります。
消費税の申告について
不動産所得の場合には、消費税の申告が必要になる場合があります。
具体的には、事務所や店舗といった事業用途の不動産の貸付を行っている場合には
消費税の申告が必要になる可能性があります。
消費税の申告が必要かどうかは、判断を間違えると影響が大きいので
しっかりと確認したい方は税務署や顧問税理士にご確認ください。
ここでは消費税の申告・納税が必要な基本的な場合を紹介します。
【消費税の申告が必要な基本的な場合】
・適格請求書（インボイス）発行事業者登録を行っている事業者である
・前々年の消費税の課税売上げが税抜1000万円超である
※他にも消費税の申告が必要なケースがありますのでご注意ください。
①適格請求書（インボイス）発行事業者登録を行っている事業者である場合
令和5年10月1日より開始したインボイス制度により、
いままで消費税の申告をする必要がなかった方でも
インボイスの発行事業者登録をした場合には、
消費税の申告が必要となります。
②前々年の課税売上高が税抜1000万円超である
前々年の事業用の課税売上高が1000万円超の場合には、
その年の消費税の申告が必要となります。
課税売上高とは、ざっくりと言えば事業用途で貸し付けた不動産の収入のことです。
居住用途で貸し付けた場合の収入は課税売上高には含まれません。
【課税売上高となる収入の例】 ・事務所の貸付 ・店舗の貸付 ・貸倉庫の貸付 ・駐車場の貸付 ・ウィークリーマンションの貸付 ・民泊 【課税売上高でない収入の例】 ・居住用家屋の貸付 ・更地の貸付
まとめ
不動産所得の基本的な部分を説明しました。
不動産所得は、不動産の貸付けによる所得のことです。
その計算は、事業的規模であるか、青色申告の承認を得ているかによって
細かく変わります。
また、場合によっては消費税の申告も必要となります。
不動産賃貸を始めたけど、どうやって確定申告すれば分からない、
青色申告したいけど複式簿記に自信がないといった
お悩みがある方はぜひ弊所までご相談ください。
